一种新型建筑的出现在建筑史上是罕见的。罗马人对混凝土的发现催生了其帝国的巨大圆顶和防御工事。维多利亚时代钢铁的发展导致了宏伟的桥梁和拱形火车棚的时代。美国发明的电梯在芝加哥创造了第一座摩天大楼。现在，我们看到了一种新型结构，它完美地体现了 21 世纪技术独创性和极端不平等的时代。工程实力、分区漏洞和无与伦比的个人财富集中的令人兴奋的融合共同催生了一种新的超高、超瘦、超昂贵的尖塔。过去几年来纽约的任何游客都会目睹这种奇特的新型铅笔薄塔。它们像腐烂的豆杆一样从曼哈顿天际线上方探出头来，似乎无视地心引力和商业意义的法则。他们像赤裸裸的电梯井一样等待着他们的楼层，资本的原始挤压堆积如山，直到它撞上云层。这些塔不仅是建筑技术进步和全球超级富豪买家过剩的产物，而且是一项分区政策，允许开发商获得附近未使用的空域，将其添加到自己的土地上，并在没有正在进行的任何类型的公开审查过程。纽约的面貌正在以几十年来未见的速度发生变化，推动它发生的交易都在闭门造车。结果范围从崇高到荒谬，甚至两者兼而有之。公园大道 432 号，一个超现实的白色混凝土方管，似乎比周围的任何东西都高一倍，它无尽的笛卡尔窗户网格构成了实心大理石浴缸和恒温酒窖的世界。它是新塔中最优雅的一座，让人想起 Sol LeWitt 的极简主义雕塑，尽管其建筑师 Raphael Viñoly 说它的灵感来自垃圾桶。鉴于顶层公寓售价 9500 万美元（7200 万英镑），他显然可以将垃圾变成黄金。它是世界上最高的住宅楼，但不会持续太久。中央公园大厦坚固的树干在附近拔地而起——一个巨大的玻璃船很快将夺得这个星球上最令人眩晕的住宅的桂冠。这座塔由迪拜哈利法塔的建筑师 Adrian Smith 和 Gordon Gill 设计，将形成令人眼花缭乱的最高级建筑，拥有最大的游泳池、最高的健身俱乐部和镇上最远的景观。考虑到隔壁的塔楼被挤压得有多近，您甚至可以窥探到邻近寡头的公寓。 220 Central Park South 就站在街对面，旨在成为一群绅士。新装饰艺术风格的塔楼外覆银色的阿拉巴马州石灰岩，带有后退的露台和装饰性金属制品，这是 Robert AM Stern 的作品，他是他的客户想要的任何风格的权宜之计，从西班牙复兴到清朝。 “建筑是一场宴会，”斯特恩告诉我，“大多数建筑师都快饿死了。”他说，“与现在正在开发的一些邻居不同”，他的设计“将属于几代人构成中央公园的建筑家族”。简洁的服装得到了回报：他塔中的一些公寓每平方英尺价格超过 10,000 美元。这套顶层公寓最近被一位对冲基金亿万富翁以 2.38 亿美元的价格收购，使其成为美国有史以来售出的最昂贵的房屋。形式一直追随纽约的金融业，这种全球过剩财富的最新建筑副产品也不例外。建造非常高的建筑在技术上已经有一段时间了，但它没有太大的商业意义：你爬得越高，建造成本往往超过回报。也就是说，直到现在。
就像施了过多肥料的徒长植物一样，这些建筑是城市被大量资金灌溉的征兆。世界上拥有至少 3,000 万美元资产的超高净值人士数量激增至超过 25 万人，他们都需要一个地方来储存他们的财富。其中超过三分之一位于北美，而那些来自经济风险较高的地区的人则青睐纽约房地产作为存放现金最安全的地方之一。自 2008 年全球金融危机以来，豪宅已成为一种新的世界货币，为投资者提供了一种有形资产和股票和对冲基金所没有的一定声望。金融市场的持续波动促使买家在从伦敦到纽约和香港的超级优质房地产中寻求避风港，从而催生了极高的价格，并创造了一个违反市场通常规则的全新类别：“奖杯”财产”。与稀有葡萄酒、彩钻和老大师并排，位于铅笔塔内的全层公寓可欣赏中央公园美景，为投资者的奖杯柜锦上添花。除了它不仅仅是保险箱里的小饰品。这是天际线上的一个非常大的存在，所有人都可以忍受。纽约市艺术协会 (Mas) 并没有忽视这种新型塔的影响，这是一个自 1890 年代以来一直致力于保护城市特色的非营利组织。在过去几年中，他们发布了一系列意外天际线报告，游说对规划过程开放进行适当的审查。 “大多数纽约人第一次听说这种新的塔楼是在他们看到正在建造的塔楼时，”马斯的塔拉凯利说。 “它们大多是‘按权利’建造的，这意味着开发商不需要规划许可，也不需要通知任何人。没有公众审查，也没有社区参与，但这些建筑将在未来几年内在中央公园投下巨大的阴影。”抱怨摩天大楼之城的阴影可能听起来很不正常，但马斯在与阴影作斗争和塑造纽约形态方面有着悠久而辉煌的历史。该组织在 1915 年 Equitable Building 的到来的推动下通过了该市的第一个分区法，这是一座 40 层高的石头巨人，占据了曼哈顿下城的整个街区，并从人行道上升了数百英尺。它现在是一个珍贵的地标，但在当时它是可怕的断章取义——一座阻止空气流动的大山，将成千上万的行人倾倒在狭窄的人行道上，并在附近投下七英亩的阴影。
次年，该市通过了 1916 年的分区决议来规范建筑物的体量，并纳入“倒退”要求，让更多的光线和空气到达街道。该规范引入了“天空暴露平面”的概念，这是一种假想的围护结构，以指定的角度从街道向后倾斜，建筑物无法穿透，迫使塔楼在上升时后退。在 1920 年代，建筑绘图员 Hugh Ferriss 创造了一系列戏剧性的视角来展示分区法的雕塑后果，描绘了逐渐凿刻的体量，从而形成了摩天大楼黄金时代的经典风格。直到 1961 年分区决议被彻底改革后，情况才发生了变化。容积率（FAR）的概念被引入作为控制体积和密度的工具，设置建筑物总容积率与地块大小的最大比率。例如，FAR 为 10 意味着您可以建造 10 倍的地块建筑面积，无论采用何种配置：一栋 10 层高的建筑填满整个地块，或一栋 20 层高的建筑占据一半的地块等。 修改后的法律还引入了可转让开发权 (TDR) 的奇怪概念，也称为“空中权”——一种允许土地所有者购买邻居未使用的空中空间并将其添加到自己的土地上的机制。这是最终的自由市场规划条款：如果你的邻居没有利用他们的潜力向天空发展，你可以从他们那里买下它，让你的建筑更高。在资本主义的残酷首都，连空气都可以出售，这似乎很合适。至关重要的是，法律规定物业必须共享至少 10 英尺的边界，但对可以组装的连接地块数量没有限制，导致开发商可以绕着一个街区蜿蜒前行，拼凑出复杂的拼图。相邻地块的拼图，偷偷地在邻居的闲置空气之后购买邻居。它已成为最赚钱的货币之一：在某些情况下，开发商为每平方英尺支付的使用权价格与购买土地本身的价格相同。 1968 年推出的另一项法律允许指定的地标建筑出售其对街或街区的空中权，从而在城市周围产生奇怪的大小配对。它的目的是补偿历史建筑因其地标性地位（严重限制改建）而造成的潜在经济损失，并允许城市本身逃避任何经济责任。结果是一个非常纽约的场景：巨大的巨石笼罩在微小的历史碎片之上，在这个过程中永久地保护它们。这种浮士德式的讨价还价并不是什么新鲜事。在 1970 年代，唐纳德特朗普支付了 500 万美元购买了位于第五大道的地标性蒂芙尼大楼上方的空中权，这与其他各种交易一起使他能够将原本 20 层高的建筑膨胀成 58 层高的特朗普大厦.二十年后，他从曼哈顿中城的至少七处低层房产中储备了航空权，并将它们堆积起来，打造了特朗普世界大厦的 70 层黑色玻璃盒子。但与过去十年发生的事情相比，这些谈判显得苍白无力。在中央公园南部边缘的第 57 街（又名亿万富翁街）上出现的电线杆游行代表了该市有史以来最复杂和最激进的诉讼交易。 Extell Development Corporation 的创始人 Gary Barnett 用了 15 年时间为 One 57 组装产权和航权，One 57 是新一代超高层住宅楼中的第一座，由 Christian de Portzamparc 设计的华丽的蓝色斑点竖井，于 2014 年竣工。他又花了十年时间谈判了近十几项进一步的收购，以整合他建造中央公园大厦所需的 120 万平方英尺的开发权。时间可能花得很好：据报道，该项目的总销售额将达到 44 亿美元，使其成为纽约历史上最昂贵的住宅楼。 “我们的强项是组装土地，”巴内特说。 “在这一点上，我们是第一。”
集会的一部分涉及对邻近艺术学生联盟上方的空气进行有争议的收购，这是一座建于 1892 年的优雅的法国文艺复兴时期风格的建筑。为了获得公园的最佳景观，塔现在悬挑在其邻居的上方，一个 400 -豪华公寓的米悬崖面不祥地盘旋在其装饰石栏杆上方。这对奇怪的配对将永远成为典型的曼哈顿纪念碑，以纪念发展权交易的混乱妥协。东边的几扇门站着一对同样古怪的夫妇。 1920 年代施坦威音乐厅新修复的白色石灰岩外墙，谢尔盖·拉赫玛尼诺夫、尼娜·西蒙和马文·盖伊都曾在此演奏过，现在却蜷缩在有史以来最大胆的建筑之一的脚下。前钢琴陈列室和演奏厅将很快成为西 57 街 111 号居民的豪华健身俱乐部，这是一座高 435 米、宽 18 米的建筑物。它的细长比为 1:24，将成为世界上最瘦的摩天大楼。试着让它在强风中站立起来。 “800 吨的调谐质量阻尼器有帮助，”负责设计的公司 SHoP Architects 的 Chris Sharples 说，他指的是塔顶的巨大重量，这将有助于稳定建筑物。使这条薄如丝的塔架立起来会在内部产生一些奇怪的后果。为了让南北立面保持开阔的视野，两个支撑混凝土侧壁的厚度高达一米，形成了深箭缝窗户——对于这些在天空中坚固的豪华掩体来说，这或许是一种合适的美学。就在休·费里斯 (Hugh Ferriss) 的一幅画中，塔楼逐渐变细的轮廓是沿 57 街所需的后退角度的字面表达。 （开发商甚至在脚手架上挂了一幅受摩天大楼启发的图像，这可能是规划图第一次被用作营销工具。）但建筑师没有将建筑物大块地退回，而是减少了质量以纤细的增量，赋予它羽毛笔的羽毛外观。他们从纽约 20 世纪早期备受珍视的摩天大楼中汲取灵感，例如伍尔沃斯和克莱斯勒大厦，用模压陶土和青铜板覆盖混凝土侧壁，从下面的街道上看，它们会形成波光粼粼的波浪。它是为数不多的真正拥有您所期望的空灵氛围的超豪华公寓楼之一 - 适合贱民精英的巢穴服装。 “我们认为顶层会成为一个很酷的鸟舍，”Sharples 补充道，“但看起来这不会发生。”可能没有鸟舍，但几乎所有其他东西都有。站在马路对面的样板房，就是被传送到另一个境界。这座塔的微型青铜模型用作公寓的前门把手，它会随着昂贵的沉闷声转动，露出一个难以言喻的富裕巢穴。在这里，男女更衣室的墙壁都覆盖着皮革和天鹅绒，水槽由意大利缟玛瑙整块雕刻而成，胡桃木抽屉内衬鸵鸟皮。
“我们使用了世界上最昂贵、最难找到的石头，”JDS Development Group 的创始人 Michael Stern 拍着其中一个实心大理石厨房柜台说。斯特恩是一位 39 岁的厚脸皮，带着柔和的长岛口音，是一位令人放松的豪华房地产大亨。他对这座城市的建筑历史充满热情，似乎真的很想加入经典。他称赞他的塔是世界第一的纪念碑，从数英亩的珍贵石头和木材到“有史以来最复杂的立面”。带领我参观富丽堂皇的公寓，他指出淋浴门框是如何用实心青铜制成的，厨房橱柜是如何用单片弧形玻璃制成的，螺旋楼梯是如何用实心石踏板制成的。至少所有大理石的重量应该足以防止塔倾倒。那么，对于这些亿万富翁的孤岛正在中央公园投下越来越长的阴影，以及谈判远离公众监督的批评，斯特恩怎么看？ “影子论点已被完全揭穿，”他坚持说。 “与细长的高大建筑物相比，更短、更结实的建筑物投射出更大、更持久的阴影，后者的阴影更长，移动速度更快。如果所有的空中权都建在细长的塔楼中，而不是块状的建筑物中，那么阴影的影响就会小得多。密度是有限的，所以将它用于更高、更细长的建筑物，而不是更短、更胖的建筑物不是更好吗？”至于缺乏公众审查，他坚称这是这座城市成功的基础。 “与其他城市相比，纽约的一大优点是，作为开发商，您可以依靠合理的分区：您的建筑权是确定的。推动经济发展的原因是没有对所有事情进行酌情审查。”当我提到航空权转让的不透明性，以及没有邻居知道谁在出售的问题，或者他们是否会因为出售而看到 30 层或 90 层高的塔楼的问题时，他笑着说：“这是游戏的一部分的集合。”这座城市的摩天大楼博物馆馆长卡罗尔·威利斯 (Carol Willis) 分享了他对曼哈顿无拘无束的市场逻辑的热爱，该博物馆在 2013 年首次开始出现时举办了一场关于超细塔楼的展览。为了应对超高层建筑的出现，规划政策应该有任何改变，她的回答是立即的：“不，绝对不会。”她说活动人士不明白这些塔“不会为城市增加一平方英尺的建筑密度”，因为允许的密度是有限的。 “这是一个限额和交易系统，”她说，所以一旦从低层地段转移了空权，它将永远保持低位。规则只允许转移潜在的建筑面积，而不是创造。至于关于建筑物将保持空置、出售给无论如何都不会住在其中的一类人的指控，她与伦敦做了一个有趣的比较，那里肯辛顿和切尔西的大片地区在一年中的大部分时间里都出奇地安静，有被海外投资者炒了鱿鱼。
她说：“将更多的人，即使他们是亿万富翁，集中在塔楼里以保持社区的紧密和活跃是增加城市空间的更明智的方法，”她说，“而不是将人们转移到地面上并进一步移动出……人们拥有更多钱的问题应该通过税收和公共政策来解决，而不是通过限制购买价值数百万美元的公寓来解决。”纽约的包容性住房政策在纠正平衡方面起到了小作用：开发商可以建造更高的建筑，以换取其他地方的经济适用房资金。与英国的第 106 条协议一样，该政策至少允许从这些甾体图腾中提取一些奖金以用于公共利益。例如，中央公园大厦从另一家开发商的经济适用房计划中购买了使用权后，获得了 90,000 平方英尺的面积，而 JDS 则向经济适用房捐赠了 900 万美元，以换取位于 111 West 57th Street 的 20,000 平方英尺的奖金。只需在塔体中留下巨大的空隙，就可以为这些超高层增加大量额外的高度。虽然分区系统对建筑面积设置了上限，但对每层楼的实际高度没有限制，也没有在 FAR 计算中计算技术楼层。结果是专门用于“机械”空间的巨大区域：432 Park Avenue 拥有超过 90 米（300 线性英尺）的机械空隙，而 111 West 57th St 有一个 85 英尺高的底层大厅。正如迈克尔·斯特恩 (Michael Stern) 所说：“您可以使用的建筑面积是有限的，因此我们将其从下面拆掉，然后放在上面。”城市规划部门一直坚决反对进一步提高透明度的呼吁，尽管在某些方面改变的压力正在增加。 2018 年 10 月，一位市议会成员提出了一项新法案，要求公园和娱乐部门“成立一个工作组，研究在公园附近建造的建筑物对公园投下的阴影的影响”，马斯说。多年来一直倡导。许多业内人士表示，任何此类措施都为时已晚——超高层热潮已经达到顶峰，可用的飞行权已经用完。但 Mas 和 KPF 的详细分析表明，这根本不是真的。纽约仍有数百万平方米的未使用开发权，大约有 100 个地点仍可容纳一座超高塔。 Mas 正在追踪 100 多个正在筹备中的超高层塔楼（高于 180 米）的提案，从俄罗斯支持的第五大道 262 号项目（可能会挡住麦迪逊广场公园的帝国大厦景观）到 80 South街道，曼哈顿下城令人眩晕的针，其 426,000 平方英尺的空中权利几乎占其高度的一半。还有很多在路上。布鲁克林是...