要解决负担能力危机，湾区住房股票必须在20年内增长50％

当一个地区幸运的时候足以举办新行业的诞生，其人口往往会增加。创造了新的工作，吸引了可能带家人的地区外的工人。这些新员工需要商品和服务，反过来，这反过来吸引了更多工人及其家人到达。

汽车工业于1910年至1930年爆炸，其中，底特律大都市地区已成为全国最大的城市地区之一，其占美国人口的份额从0.8％到1.9％。随后美国汽车行业随后在20世纪80年代亚洲竞争的崛起失去了卓越的地位，而底特律美国人口的份额从1970年的2.2％下降到2010年最近的人口普查的1.4％。

德克萨斯州石油繁荣在1901年开始发展着着名的斯宾林机油的发展，这在几十年后，允许德克萨斯统治石油市场。德克萨斯州在1900年已经是一个大国，占美国人口的4％。然而，在未来六十年中，当德克萨斯州石油统治的时代即将关闭时，1970年达到美国人口稳步增加，达到5.5％。与底特律不同，德克萨斯州以来一直蓬勃发展，其对美国人口的份额持续增长，2010年达到8.1％。

旧金山湾区从1940年到1970年享有战后经济繁荣。我们在二战期间生产了近45％的货物运输吨位和20％的军舰吨位。战争结束后，该专业知识帮助导弹，电子和微型计算机的经济增长。湾区已经成为美国最大的地铁地区之一，从1940年的1940年的1.3％增加到美国人口的份额将于1970年的2.3％。

当然，自1970年以来，湾区在经济上继续繁荣。1970年至1990年期间看到了微处理器行业的崛起 - 这是硅谷的“硅”的崛起 - 而随后的两年半看到了软件和互联网行业的兴起。鉴于我们的经济繁荣，人们自然会认为我们的美国人口份额继续增长 - 但情况并非如此。

旧金山湾地区的人口约为1970年的2.3％，以来它保持了大致相同的比例。

科技繁荣是一个湾区现象，所以我们专注于整个地区，而不是旧金山的适当，但旧金山已经做得不错。这座城市的人口从1950年到1980年萎缩，即使在美国的增长，也是在于，2000年的人口与1950年的人口基本相同，即使美国人口几乎翻了一番。自1990年以来，旧金山适当和更广泛的湾区的增长率非常相似：虽然我们的经济相对于国家蓬勃发展，但我们的人群相对于美国其他人口却没有增加。

因为我们没有让我们的人口与我们1970年后的繁荣相称，我们有强迫价格进行平衡需求和供应的工作。现有房屋和公寓的所有房屋和公寓都变得更加昂贵，而不是建造所有房屋和公寓。

截至2015年，旧金山的年级家庭收入为90,530美元，平均市场利率公寓租金每月约为3,600美元，或每年43,200美元。通过这些估计，平均市场利率公寓租金约有48％的家庭年度税前收入。这是一种惊人的高速率：更正常的水平是住房占税前收入的25％至30％之间的成本。难怪旧金山拥有全国的欠房屋负担能力，当地方住房成本的贫困水平几乎几分之一的人口均为。这些数字因县域不同，但在整个海湾地区也是相似的。

那么海湾地区将把房屋成本降至可接受的水平需要什么？

2016年2016年David Albouy的学术分析，Gabriel Ehrlich和Yingyi Liu估计，每次2％的住房股票增加租金减少了3％。 （这一估计接近两年前完成了实验地理上冗长博客后分析的估计，在过去六十年中，在旧金山的历史上专门看。）

如果我们的目标是将平均市场房价租金减少到27.5％的家庭收入（正常的25-30％之间的中点），这意味着将租金从43,200美元降至24,895美元，减少42.4％。使用我们2％的住房股票的比率导致租金减少3％，这意味着保持所有相等，湾区理论上是需要将住房单元的数量增加28.3％。 （让我们舍入多达30％，使后续计算更直观）。

实际上，当然，住房没有建造过夜。海湾地区需要多年的时间来弥补其住房赤字，因此我们需要考虑到美国人口的潜在趋势增长。

例如，如果需要20年才能弥补我们的住房赤字，美国人口的潜在趋势增长每年0.7％（20多年），平均家庭规模仍然2.3人，然后湾区将需要增加30％，超过30％的家庭，以满足美国人口增长（即超过30％的人口增长的30％），住房存量的总增长约为50％以上。

让我们明白地说明：湾区必须在未来20年内将其总房屋库存增加50％，以使负担能力降至合理的水平。

值得注意的是，通过历史比较，将湾地区人口增长30％，而不是在未来20年内的基础美国的增长是一个完全可实现的结果。底特律和德克萨斯州在繁荣期间越来越快，就像第二次世界大战后20年的湾区一样，我们自己的湾区。

智力诚实要求认真对位。我们要么优先考虑让我们所有人都能负担得起的湾区或我们没有。我们建造的房屋越少，财富越多，房价高。除非我们决定培养房屋股票以满足我们的经济，否则我们正在继续选择那些富人或者已经拥有自己的家园的人的利益，而不是挣扎的中间和工作班的利益。

特别感谢Salim Furth，乔治梅森大学Mergatus中心的国家和地方政策计划高级研究员，为此专栏的建议和审查。

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